Премьер не ожидается

Девелоперы опасаются выводить на рынок новые посёлки – выяснила Татьяна Рютина.

Первичный рынок «золотого треугольника» постепенно пришёл в упадок: новых проектов на нём практически нет, и, что гораздо печальнее, не предвидится. Элитные посёлки, которые сейчас находятся в разработке, девелоперы вряд ли рискнут вывести на рынок, особенно в изменившейся экономической ситуации. Уже сейчас в этом сегменте наблюдается дефицит качественного предложения.

Затишье: немногочисленные премьеры прошлого года

Новых проектов на элитном первичном рынке самого престижного и дорогого «золотого треугольника» – Рублёво-Успенского, Новорижского и Ильинского шоссе – в последние годы было крайне мало, а в прошлом не появилось ни одного. «Из относительно свежих можно назвать «Берёзки», «АртЭко», «Раздоры-2» – но это проекты, вышедшие на рынок более трёх лет назад. В прошлом году открылись продажи в КП «Михалково Парк» – но это не высокий сегмент, скорее бизнес-класс», – рассказывает Кирилл Надточий, директор по рекламе жилого департамента PENNY LANE REALTY. «Михалково Парк» расположен в 9 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Он состоит из 22 двухэтажных деревянных домов с террасами, стоимость которых от 26 млн рублей.

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнёрской сети CBRE, заметил, что одновременно в прошлом году продажи завершились сразу в двух коттеджных посёлках – «Пестово» и «Миллениум парк». В результате объём предложения на первичном рынке сократился примерно на 15%. По данным PENNY LANE REALTY, если рассматривать элитные посёлки на всех направлениях, то лишь в 44 коттеджных посёлках в продаже есть более 5 объектов на первичном рынке, а в 32 посёлках – больше 10 объектов на первичном рынке (см. таблицу).

По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», на Новой Риге открылись продажи в двух КП эконом-класса – по данным PENNY LANE, речь идёт о перезапуске проекта Sky Hills, который вышел на рынок в 2018 году. Потом продажи были приостановлены, девелопер изменил концепцию и сделал ренейминг.

Прайс-лист: новые посёлки дороже старых

Как отмечают эксперты, элитные объекты, выведенные на рынок в последние годы, отличаются от своих предшественников. По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, уменьшилась средняя площадь участков и домов: если раньше средней для этих посёлков и локаций считалась площадь дома от 500 до 800 метров на участках от 20 соток, сейчас это 300-500 метров на участках от 10 соток.

При этом спросом у покупателей дорогостоящих лотов пользуются именно дома в посёлках, выведенных на рынок последними. Активнее всего в прошлом году продавался самый «свежий» из посёлков «Вилладжио» – «Ренессанс Парк» (участки и дома без отделки), на Рублёвке – новые очереди в посёлках «Раздоры-2» (дома площадью от 250 до 500 метров на участках до 12 соток), а также участки и дома в новой очереди посёлка «Николино» (дома от 300 до 500 метров на участках от 10 до 20 соток). Илья Менжунов отмечает, что в целом самые ходовые предложения на загородном рынке Подмосковья находятся в ценовом диапазоне от 20 млн до 200 млн рублей, однако наиболее качественные проекты представлены преимущественно в верхней ценовой категории.

Если углубиться в детали, дома под отделку на небольших участках на Рублёвке, например, в Николино, площадью 300 метров на 10 сотках, могут стоить от 700-800 тысяч долларов до 1,5 -2 млн долларов. «За такие же площади в Раздорах на Новой Риге, где объекты экспонируются в основном в рублях, стоимость домов с аналогичными параметрами без отделки колеблется в пределах от 40 до 60 млн рублей», – отмечает Екатерина Румянцева. А вот дома «под ключ», площадь которых, как правило, выше, стоят в среднем от 3 до 5 млн долларов на Рублёвке и от 1,5 до 3,5 млн долларов на Новой Риге.

Премьер не ожидается

Как рассказали эксперты, в текущем году покупателям не стоит ждать выхода на рынок новых посёлков, несмотря на то, что девелоперы их всё же готовят. «В разработках есть несколько проектов, но в этом году они не выйдут на рынок. Да и выйдут они на рынок или нет, в принципе сейчас не понятно – уж очень нестабильная ситуация с экономикой. Застройщики не разглашают свои планы, поскольку всё быстро меняется», – предупреждает Кирилл Надточий. С ним согласен и Илья Менжунов, который подтвердил, что некоторые девелоперы разрабатывают и крупные проекты (например, посёлок на 300 домов), однако вряд ли подобные предложения выйдут на рынок в 2020 году.

Перспективы сегмента элитной загородной недвижимости не радужные, и эксперты считают, что цены будут снижаться, так как рынок затоварен переоценённой вторичкой. При этом ощущается острый дефицит новых современных предложений на первичном рынке. Это наблюдается повсеместно, по всем направлениям и, конечно, по основным для элитного рынка: Рублёвке, Новой Риге и Новой Москве.

При ухудшении экономической ситуации объём предложения недвижимости продолжит сокращаться. Падение цен будет наблюдаться в немногочисленных объектах на вторичном рынке, которые экспонируются в долларах. Единственным исключением станут качественные проекты, которых на рынке не так много и они крайне востребованы, поэтому цены на них снижаться не будут. Дешеветь будут только неликвидные объекты, которые уже демонстрируют отрицательную ценовую динамику.

«На рынке ощущается дефицит земли и новых актуальных проектов. Покупателей интересуют как дома под ключ, так и «под отделку». В основном в уже существующих охраняемых посёлках и на Рублёвке (особенно сильный), и на Новой Риге», – утверждает Екатерина Румянцева. Из-за отсутствия новых проектов клиенты вынуждены выбирать между старым фондом и небольшим количеством новых домов. Логично, что интерес смещается в сторону актуальных проектов.

Одной из причин отсутствия новых проектов стал дефицит качественных участков для посёлков, поэтому сравнительно свежие и современные дома в уже существующих посёлках с инфраструктурой будут актуальны, востребованы и не потеряют в цене.