Прогноз — неутешителен

В Департаменте загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» проанализировали, с какими итогами завершил летний сезон вторичный сегмент загородного жилья Московского региона.

Выяснилось, что половина находящихся в продаже объектов не будет реализована даже со скидкой, разрыв между ценами предложения и реализации составляет не менее 20%, а треть покупателей, разочаровавшись в «загородке», переходит в сегмент городских новостроек. Тем временем общее падение спроса на загородной вторичке продолжается: за год продажи сократились на 11%.

По итогам прошедшего лета на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья насчитывается 88 321 объект, что на 15% меньше, чем было годом ранее. Лидерами предложения являются коттеджи — на них приходится 40% выставленных лотов. С небольшим отрывом за ними следуют земельные участки, доля которых составляет 35%. Дачи с 23% предложения стали третьими, а в аутсайдерах оказались блокированные дома — таунхаусы и дуплексы (суммарно 2%).

«При всем кажущемся разнообразии в реальном товарообороте на вторичке участвует не больше 20% объектов, — комментирует руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывин.

— У половины лотов почти нет шансов на реализацию, и дело тут вовсе не в цене, а в их потребительских характеристиках: неудачном расположении, огромных площадях, устаревшей архитектуре и т. д. Оставшимся 30% объектов для обеспечения ликвидности требуется серьезное уменьшение стоимости».

Специалисты подчеркивают, что если лот находится в продаже больше 3-4 месяцев, то шансы на его реализацию стремительно сокращаются. Опытные игроки в этом случае снимают объект с продажи, чтобы позже — возможно, следующей весной или при первых признаках оживления рынка — выставить его снова. Однако большинство продавцов либо ничего не предпринимает, либо незначительно опускает цену.

«Нередко люди устанавливают ценник на загородный объект, исходя из собственных ощущений или потребностей,— рассказывает руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Алексей Сенчук. — То, что они оторваны от реалий рынка, собственники пони мают только через 4-6 месяцев. Даже постепенное понижение цены не всегда может им помочь с продажей, особенно если изначально стоимость лота была завышена в два раза».

Мало изменилось и мировоззрение покупателей: они продолжают искатьнесуществующие готовые дома с бюджетом до 1 млн руб., что приводит к годичным срокам принятия решения и сокращению числа сделок. Так, по данным Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», за восемь месяцев этого года на вторичке было заключено на 11% меньше договоров купли-продажи, чем за тот же период 2016-го. Большинство покупок— 56% — пришлось на дачи. Следующими по популярности идут участки без подряда (29% спроса) и коттеджи (10% сделок).

«Когда покупатели понимают, что приобретение готового дома оказалось для них неподъемной задачей, то примерно половина откладывает покупку на неопределенный срок, продолжая периодически мониторить рынок, — говорит Сергей Цывин. — Кто-то, разочаровавшись, вовсе отказывается от этой идеи. А около трети клиентов, по нашим наблюдениям, уходит в сегмент городских новостроек, стремясь таким образом сохранить свой капитал».

Прогнозы специалистов компании на осенне-зимний сезон сдержанные.«Загородная вторичка, как и весь сегмент загородного жилья, в той или иной мере подвержена воздействию сезонности, — подводит итог директор Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор.

— Поэтому после небольшого всплеска в начале осени здесь обычно наступает штиль. Впрочем, если покупатель уже видел объект летом, в случае предоставления скидки шансы реализовать его осенью или зимой довольны высоки. Однако для этого продавцу надо быть готовым на 25-30%-ный дисконт».